PAPER 5 - 2011

Clase de Taller de Tesis – UTDT – Análisis paper 5

Título: “Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires – Precio de venta de terrenos – Julio 2010”

Autores: Subsecretaría de Planeamiento - Ministerio de Desarrollo Urbano del GCABA

-¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?

El presente informe tiene como finalidad brindar una aproximación a los aspectos centrales del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y a su evolución, a partir de la elaboración trimestral de indicadores sobre el precio de oferta de terrenos según su ubicación geográfica.

-¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y qué predicciones se derivan de la teoría?

Se basa en un relevamiento realizado en el año 2010 donde se contabilizaron 978 terrenos en oferta en distintas localizaciones dentro de los límites de la Ciudad de Buenos Aires. El precio promedio por m2 resultó de U$S 1267,4, con un máximo de U$S 5565,2 y un mínimo de U$S 106,5 el m2. El territorio total que ocupan los terrenos en venta es de 458.851,5m, extensión que abarca el 0,22% de la extensión total de la ciudad y que resulta un 6,3% menor a la registrada en marzo de 2010.
Los precios de las ofertas evolucionaron de manera que con respecto a junio de 2009 hubo un aumento del 9,7%. Es una variación anual de las más bajas registradas desde 2002, insertada en un contexto de evolución que desde septiembre de 2008 no aumenta más del 15%.
Según su distribución geográfica, las ofertas presentan distinta evolución en sus precios por m2. En relación al trimestre anterior, la zona con mayor variación fue el Centro, con una disminución del 9,8% en su precio promedio. La zona Centro puede presentar importantes fluctuaciones, fundamentalmente por la escasez de terrenos siendo la zona más estructuralmente consolidada de la Ciudad. La zona Norte se vio con un descenso del 4,4%; respectivamente, presentan el m2 a U$S 2696,9 y U$S 2969,8. La oferta registrada con el precio máximo por m2 de toda la Ciudad se localiza en esta zona, concretamente sobre la arteria Ciudad de la Paz al 6000 (U$S 5565,2 el m2). Caballito se muestra con poca variabilidad relativa. Por su parte la zona Sur descendió un 5,4% en el mismo trimestre su precio promedio, siendo el barrio con más bajo valor por m2 Villa Lugano, a U$S 368,5 promedio; y también en la zona el más alto es San Telmo, a U$S 1567,6 el m2. Los barrios con mayor oferta en zona Sur son: San Cristóbal, Constitución y Barracas, es decir, aquellos barrios más cercanos al Centro. En cambio la zona con menor dinamismo inmobiliario de terrenos se constituye en la zona Sur de la Ciudad: Villa Riachuelo, Villa Soldati y Villa Lugano.
En vista a estos últimos valores, se sostiene una importante diferencia entre la zona Sur y la zona de más alto valor inmobiliario: el Centro. Ésta, con el m2 a U$S 2265 tiene una diferencia de 160,6% con respecto al promedio de la zona Sur, manteniendo una brecha histórica.

-¿Qué metodología y datos se utilizan para poner a prueba la hipótesis del trabajo?

Para realizar el estudio de los precios de venta de los terrenos se realizan relevamientos cuatro veces al año: en marzo, junio, septiembre y diciembre, lo que permite la comparación entre los respectivos registros. Para ello se obtiene información sobre ubicación, dimensiones, superficie y precio de oferta de los inmuebles. Luego de obtenida la información, se la agrupa por barrios y comunas, con el fin de sintetizar y analizar de manera más sencilla los valores registrados. Esta técnica permite vincular los terrenos al Código de Planeamiento Urbano, lo que permite apreciar la influencia de la regulación en su precio.

-¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?

Del análisis surge que el valor del suelo y la distribución por barrios, en junio de 2009 y junio de 2010 muestra en general comportamientos similares. En ambos casos se da lo propio de la Ciudad de Buenos Aires: precios mínimos en el Sur, que aumentan hacia el Norte, zona donde se localizan los promedios máximos. En 2010 se agrega el barrio de Puerto Madero, que el año anterior no mostró ofertas, y no sólo se integra a los barrios con precios máximos, sino que resulta el extremo con mayor precio promedio.