PAPER 5 - 2011

Clase de Taller de Tesis – UTDT – Análisis paper 5

Título: “Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires – Precio de venta de terrenos – Julio 2010”

Autores: Subsecretaría de Planeamiento - Ministerio de Desarrollo Urbano del GCABA

-¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?

El presente informe tiene como finalidad brindar una aproximación a los aspectos centrales del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y a su evolución, a partir de la elaboración trimestral de indicadores sobre el precio de oferta de terrenos según su ubicación geográfica.

-¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y qué predicciones se derivan de la teoría?

Se basa en un relevamiento realizado en el año 2010 donde se contabilizaron 978 terrenos en oferta en distintas localizaciones dentro de los límites de la Ciudad de Buenos Aires. El precio promedio por m2 resultó de U$S 1267,4, con un máximo de U$S 5565,2 y un mínimo de U$S 106,5 el m2. El territorio total que ocupan los terrenos en venta es de 458.851,5m, extensión que abarca el 0,22% de la extensión total de la ciudad y que resulta un 6,3% menor a la registrada en marzo de 2010.
Los precios de las ofertas evolucionaron de manera que con respecto a junio de 2009 hubo un aumento del 9,7%. Es una variación anual de las más bajas registradas desde 2002, insertada en un contexto de evolución que desde septiembre de 2008 no aumenta más del 15%.
Según su distribución geográfica, las ofertas presentan distinta evolución en sus precios por m2. En relación al trimestre anterior, la zona con mayor variación fue el Centro, con una disminución del 9,8% en su precio promedio. La zona Centro puede presentar importantes fluctuaciones, fundamentalmente por la escasez de terrenos siendo la zona más estructuralmente consolidada de la Ciudad. La zona Norte se vio con un descenso del 4,4%; respectivamente, presentan el m2 a U$S 2696,9 y U$S 2969,8. La oferta registrada con el precio máximo por m2 de toda la Ciudad se localiza en esta zona, concretamente sobre la arteria Ciudad de la Paz al 6000 (U$S 5565,2 el m2). Caballito se muestra con poca variabilidad relativa. Por su parte la zona Sur descendió un 5,4% en el mismo trimestre su precio promedio, siendo el barrio con más bajo valor por m2 Villa Lugano, a U$S 368,5 promedio; y también en la zona el más alto es San Telmo, a U$S 1567,6 el m2. Los barrios con mayor oferta en zona Sur son: San Cristóbal, Constitución y Barracas, es decir, aquellos barrios más cercanos al Centro. En cambio la zona con menor dinamismo inmobiliario de terrenos se constituye en la zona Sur de la Ciudad: Villa Riachuelo, Villa Soldati y Villa Lugano.
En vista a estos últimos valores, se sostiene una importante diferencia entre la zona Sur y la zona de más alto valor inmobiliario: el Centro. Ésta, con el m2 a U$S 2265 tiene una diferencia de 160,6% con respecto al promedio de la zona Sur, manteniendo una brecha histórica.

-¿Qué metodología y datos se utilizan para poner a prueba la hipótesis del trabajo?

Para realizar el estudio de los precios de venta de los terrenos se realizan relevamientos cuatro veces al año: en marzo, junio, septiembre y diciembre, lo que permite la comparación entre los respectivos registros. Para ello se obtiene información sobre ubicación, dimensiones, superficie y precio de oferta de los inmuebles. Luego de obtenida la información, se la agrupa por barrios y comunas, con el fin de sintetizar y analizar de manera más sencilla los valores registrados. Esta técnica permite vincular los terrenos al Código de Planeamiento Urbano, lo que permite apreciar la influencia de la regulación en su precio.

-¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?

Del análisis surge que el valor del suelo y la distribución por barrios, en junio de 2009 y junio de 2010 muestra en general comportamientos similares. En ambos casos se da lo propio de la Ciudad de Buenos Aires: precios mínimos en el Sur, que aumentan hacia el Norte, zona donde se localizan los promedios máximos. En 2010 se agrega el barrio de Puerto Madero, que el año anterior no mostró ofertas, y no sólo se integra a los barrios con precios máximos, sino que resulta el extremo con mayor precio promedio.

PAPER 4 - 2011

Clase de Taller de Tesis – UTDT – Análisis paper 4

Título: “Mercado inmobiliario de la Región Metropolitana de Buenos Aires – Precio de venta de terrenos – Junio 2008.”

Autores: Subsecretaría de Planeamiento - Ministerio de Desarrollo Urbano del GCABA

-¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?

El objetivo principal de este trabajo es responder a la pregunta de cómo varía el precio del suelo en la región metropolitana de Buenos Aires según su distribución territorial.

-¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y qué predicciones se derivan de la teoría?

Se basa en un relevamiento tomado en el mes de junio de 2008, en el cual se registraron 4342 terrenos ubicados en distintos puntos de la Región Metropolitana de Buenos Aires. En este relevamiento se estableció que el precio promedio del m2 para toda la región alcanzaba los U$S 226,1. Sin embargo de la descomposición de dicho valor resultaron montos altamente dispares para cada una de las distintas zonas. Así, mientras el precio promedio para la Ciudad de Buenos Aires es de U$S1043 por m2, en el área GBA 1 alcanza los U$S 331,7 por m2, en el GBA 2U$S 119,8 por m2, mientras que en el resto de la región se ubica en 63,6 por m2. A grandes rasgos estas diferencias dan cuenta del fenómeno que muestra el descenso de los precios desde la Ciudad hacia las zonas más alejadas del centro administrativo-financiero porteño.
Una significativa diferencia surge del análisis de precios mínimos y máximos por m2. En este sentido, mientras que para la Ciudad de Buenos Aires se encontró un mínimo de U$S 114,3 y un máximo de U$S 9900, para el Gran Buenos Aires y el resto de la región el mínimo fue de U$S 0,2 y el máximo de U$S 3425,3 por m2.
En lo que refiere al precio de oferta de terrenos según su distribución territorial, se puede apreciar que los mayores precios (entre U$S 700 y U$S 400) se localizan en la zona norte del Gran Buenos Aires, correspondiendo el más alto al partido de Vicente López, seguido por San Isidro y San Fernando. Seguidos luego por los partidos vecinos a la Capital: Lanús, Tres de Febrero, Morón, La Matanza, San Martín, Avellaneda, Lomas de Zamora y Quilmes, donde los valores oscilan en el rango de U$S 200 a U$S 400. Por otra parte, en siete partidos del Gran Buenos Aires, este valor oscila entre U$S 100 y U$S 200 el m2. Entre ellos se cuentan Tigre, Ituzaingó, Hurlingham y Almirante Brown.


-¿Qué metodología y datos se utilizan para poner a prueba la hipótesis del trabajo?

Para realizar el estudio de los precios de venta de los terrenos en la Región metropolitana de Buenos Aires se realizó un relevamiento a partir del cual se obtuvo información sobre la ubicación de los terrenos, las dimensiones y el precio de oferta de los mismos. Se realizó y analizó una base de 4357 lotes, de los cuales 1773 corresponden a la Ciudad de Buenos Aires, 1282 a la zona denominada Gran Buenos Aires, 415 al resto de la Región Metropolitana y 872 se encuentran en distintos countries y barrios cerrados del Gran Buenos Aires.

-¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?

Del análisis de los cambios ocurridos a lo largo del período 2004 – 2008 surge que en estos cuatro años fue el GBA2 el que presentó un mayor crecimiento (146,5%), le sigue la Ciudad de Buenos Aires con un incremento menor (127,2%). Por otra parte, los lotes ubicados en el GBA1 y el resto de la región muestran aumentos del 116,7% y 117,1% respectivamente.

PAPER 3 - 2011

Clase de Taller de Tesis – UTDT – Análisis paper 3

Título: “Un gran DT busca jugadores”

Autores: Luis J. Ramos – Diego J. Cazes

-¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?

El objetivo principal de este trabajo es responder a la pregunta de cuáles son las ventajas de generar polos o distritos tecnológicos en las ciudades, donde se reúnen las empresas de la industria del conocimiento.

-¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y qué predicciones se derivan de la teoría?

En el mundo entero avanzan las empresas dedicadas a las nuevas tecnologías de la información y la comunicación (denominadas TIC´s). De la mano de este fenómeno surgen proyectos urbanos que buscan condiciones para agruparlas en una misma área o región, a partir de iniciativas en las que se involucran el sector público y privado, instituciones educativas y ONG’s.
Estos proyectos se basan en la agrupación de las mismas en polos tecnológicos o distritos, los cuales demandan creatividad e innovación constantes, y se nutren de los recursos humanos como insumo principal. Silicon Valley, el ícono de las TIC´s, es un ejemplo clásico de un fenómeno de aglomeración económica, que genéricamente se denomina “cluster”.
La necesidad de planificar estos procesos a largo plazo, dentro de un marco que contemple y articule una gran cantidad de cuestiones explica que los polos tecnológicos nazcan a partir de una convergencia casi obligada de la iniciativa pública y la privada, y se les reconozca una importancia estratégica. De las casi 1600 firmas de software y servicios informáticos que hay en la Argentina, un 80% están instaladas en la ciudad de Buenos Aires, y un 50% del total son exportadoras.
Aprovechando la capacidad de las Tics para crear empleo y volcarse, en gran medida, a la exportación de productos, el Distrito Tecnológico de la CABA apunta a facilitar las condiciones para que quienes se radiquen en Parque Patricios estén en las mejores circunstancias para desarrollarse en el plano local y salir a competir internacionalmente.

-¿Qué metodología y datos se utilizan para poner a prueba la hipótesis del trabajo?

Según un informe de EU KLEMS (proyecto de investigación estadístico financiado por la Unión Europea), el crecimiento de algunos países en los últimos años, léase Reino Unido, Suecia, Dinamarca, Estados Unidos, Países Bajos, Finlandia y Australia –sólo por mencionar a los más relevantes- es producto de la acumulación de trabajo, de capital físico humano altamente calificado y de las mejoras en la productividad. En este sentido, dichos cambios dependen de las resignificaciones tecnológicas y de las eficientes asignaciones de recursos. Desde mediados de los ’80 se inició un camino vertiginoso en el avance de las TIC´s, produciendo un considerable aumento del conocimiento global. La digitalización ha reorganizado a las metrópolis, produciendo un mayor consumo individual y colectivo de bienes y servicios TIC en educación, industrias, salud y transporte, que han contribuido a producir una transformación en la cultura de los ciudadanos, empresarios e instituciones.

-¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?

Desde 1970 al presente las mejores tecnologías generadas por el sector TIC han hecho posible un rápido descenso en los precios relativos de este tipo de bienes (pc´s, programas informáticos y equipos de comunicaciones). Entre 1984 y 2005, los precios de estos activos se han reducido en un 75% merced a la aceleración en el ritmo de innovación. Las empresas de tecnología necesitan, inexorablemente, aplicar políticas microeconómicas, renovar incesantemente sus objetivos, invertir en capital humano y en factores intangibles (investigación). La regla sería: a mayor inversión en investigación mayor ganancia. Para ello el capital TIC necesita de los gobernantes ciertos factores facilitadores:

- Estabilidad macroeconómica
- Economía integrada
- Protección de los derechos de propiedad
- Garantías en el cumplimiento de los contratos
- Favorecer la cohesión social
- Mantener la estabilidad política

La experiencia pionera de los Estados Unidos – a través de Silicon Valley- ha sido contundente: fue allí donde el fuerte boom inversor parece haber sido uno de los principales responsables del significativo crecimiento de la productividad registrada en la segunda mitad de los años noventa. Es por ello que se concluye la necesidad de generar polos, distritos o bien llamados “clusters” para agrupar a este tipo de empresas y lograr así mayores ventajas competitivas.

PAPER 2 - 2011

Clase de Taller de Tesis – UTDT – Análisis paper 2

Título: “El Distrito Tecnológico en la Ciudad de Buenos Aires – Segunda parte: Parque Patricios, calidad de vida, beneficios y problemas esperados ”

Autores: Universidad Torcuato di Tella – Subsecretaría de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

- ¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?

El objetivo principal de esta parte del trabajo es responder a la pregunta de qué atributos del barrio afectan la calidad de vida de sus vecinos y en qué medida lo hacen.

- ¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y qué predicciones se derivan de la teoría?

Toma la descripción socioeconómica del barrio, y de un conjunto de indicadores objetivos y subjetivos (x ej: evaluaciones de los jefes de hogar con respecto a aspectos del barrio), las cuales le sirven al propósito de establecer relaciones con proxis de la calidad de vida, como el valor de la propiedad o indicadores de satisfacción. El foco del análisis se centra en la actual existencia de amenidades relacionadas a objetivos claves del Distrito: tecnología y educación tecnológicas; y en la percepción de los vecinos sobre los impactos esperados.

- ¿Qué metodología y datos se utilizan para poner a prueba la hipótesis del trabajo?

La metodología utilizada es la siguiente:

- Primero se realiza una breve caracterización de los principales aspectos socioeconómicos del barrio, tomando un conjunto de barrios de la Ciudad como puntos de referencia (Pque Patricios, Barracas, Palermo, Caballito y San Cristóbal).

- Luego se describen las amenidades del barrio de acuerdo a la percepción de sus vecinos y un conjunto de indicadores de satisfacción de los vecinos.

- A continuación se comprueba la relación estadística entre amenidades y proxis de la calidad de vida.

- Finalmente se presentan los indicadores de impacto esperado y la presencia actual de amenidades relacionadas a la tecnología y a la educación tercnológica.

- ¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?

El estudio se concentró en los aspectos que hacen a la calidad de vida de los vecinos de Parque Patricios y en qué medida las políticas públicas orientadas a las amenidades urbanas podrían generar cambios en la misma. Los ejercicios presentados han demostrado que la satisfacción con la vida en general y la satisfacción con el barrio se encuentran relacionadas, y existen aún un conjunto de amenidades en las que la intervención podría resultar en un incremento en la calidad de vida (x ej: el nivel de seguridad en el barrio, la limpieza de las calles y la existencia de ruidos molestos). Estos resultados se confirmaron tanto al realizar la muestra amplia de barrios (Pque Patricios, Barracas, Palermo, Caballito y San Cristóbal), como la muestra reducida (Pque Patricios y Barracas), por lo que se sugiere que la intervención sobre estos factores en el barrio podría resultar en una mejora en la calidad de vida.

PAPER 1 - 2011

Clase de Taller de Tesis – UTDT – Análisis paper 1

Título: “El Distrito Tecnológico en la Ciudad de Buenos Aires - Primera parte: La localización de TIC´s y el Distrito Tecnológico ”

Autores: Universidad Torcuato di Tella – Subsecretaría de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

- ¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?

El trabajo se pregunta qué factores hacen que una ciudad sea atractiva para el desarrollo de cluster de TIC.

- ¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y qué predicciones se derivan de la teoría?

Toma algunos ejercicios empíricos (Van Oort y Atzema, 2002; Lasagni y Sforzi, 2007) que proveen evidencia acerca de la importancia de las condiciones iniciales de las ciudades a la hora de atraer industrias de TIC, donde se destaca la densidad y diversidad productiva con relativa especialización inicial en servicios a la producción, demostrando que hay tres factores relevantes a la hora de la decisión de localización de este tipo de firmas:
- La proximidad a los clientes / proveedores.
- La heterogeneidad de las actividades económicas desarrolladas en una ciudad.
- Las estructuras urbanas.
Con el objeto de comprender con mayor precisión la interacción de los conceptos antes mencionados, presenta además una versión modificada del modelo teórico de Moretti (2002), que predice que una zona de mayores amenidades tendrá mayores derrames de conocimiento, debido a la mayor concentración de capital humano calificado y, como consecuencia de los derrames de productividad, las empresas de esta zona serán más productivas y, por ende, los precios del m2 serán mayores.

- ¿Qué metodología y datos se utilizan para poner a prueba la hipótesis del trabajo?

Se hace un análisis a través de la estimación de un modelo econométrico, para entender si existe una relación entre el patrón de concentración espacial más fuerte (aquellas TIC concentradas en la zona del Microcentro) y un conjunto de variables relacionadas a los tres conceptos de localización mencionados anteriormente:

- Derrames tecnológicos

- Cercanía a clientes y proveedores

- Amenidades.

- ¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?

La conclusión a la que llega el estudio es que, para las TIC localizadas en la ciudad, parecería ser más importante la cercanía a clientes que otros conjuntos de amenidades de una zona determinada, y sólo en tercer lugar la cercanía estratégica a otras empresas como fuente de conocimiento. El patrón de concentración espacial actualmente existente (básicamente en la zona del Microcentro y en el Corredor Norte) sugeriría que el primero de los factores mencionados (cercanía a clientes) es crucial en la determinación de localización.