PAPER 4 - 2011

Clase de Taller de Tesis – UTDT – Análisis paper 4

Título: “Mercado inmobiliario de la Región Metropolitana de Buenos Aires – Precio de venta de terrenos – Junio 2008.”

Autores: Subsecretaría de Planeamiento - Ministerio de Desarrollo Urbano del GCABA

-¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?

El objetivo principal de este trabajo es responder a la pregunta de cómo varía el precio del suelo en la región metropolitana de Buenos Aires según su distribución territorial.

-¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y qué predicciones se derivan de la teoría?

Se basa en un relevamiento tomado en el mes de junio de 2008, en el cual se registraron 4342 terrenos ubicados en distintos puntos de la Región Metropolitana de Buenos Aires. En este relevamiento se estableció que el precio promedio del m2 para toda la región alcanzaba los U$S 226,1. Sin embargo de la descomposición de dicho valor resultaron montos altamente dispares para cada una de las distintas zonas. Así, mientras el precio promedio para la Ciudad de Buenos Aires es de U$S1043 por m2, en el área GBA 1 alcanza los U$S 331,7 por m2, en el GBA 2U$S 119,8 por m2, mientras que en el resto de la región se ubica en 63,6 por m2. A grandes rasgos estas diferencias dan cuenta del fenómeno que muestra el descenso de los precios desde la Ciudad hacia las zonas más alejadas del centro administrativo-financiero porteño.
Una significativa diferencia surge del análisis de precios mínimos y máximos por m2. En este sentido, mientras que para la Ciudad de Buenos Aires se encontró un mínimo de U$S 114,3 y un máximo de U$S 9900, para el Gran Buenos Aires y el resto de la región el mínimo fue de U$S 0,2 y el máximo de U$S 3425,3 por m2.
En lo que refiere al precio de oferta de terrenos según su distribución territorial, se puede apreciar que los mayores precios (entre U$S 700 y U$S 400) se localizan en la zona norte del Gran Buenos Aires, correspondiendo el más alto al partido de Vicente López, seguido por San Isidro y San Fernando. Seguidos luego por los partidos vecinos a la Capital: Lanús, Tres de Febrero, Morón, La Matanza, San Martín, Avellaneda, Lomas de Zamora y Quilmes, donde los valores oscilan en el rango de U$S 200 a U$S 400. Por otra parte, en siete partidos del Gran Buenos Aires, este valor oscila entre U$S 100 y U$S 200 el m2. Entre ellos se cuentan Tigre, Ituzaingó, Hurlingham y Almirante Brown.


-¿Qué metodología y datos se utilizan para poner a prueba la hipótesis del trabajo?

Para realizar el estudio de los precios de venta de los terrenos en la Región metropolitana de Buenos Aires se realizó un relevamiento a partir del cual se obtuvo información sobre la ubicación de los terrenos, las dimensiones y el precio de oferta de los mismos. Se realizó y analizó una base de 4357 lotes, de los cuales 1773 corresponden a la Ciudad de Buenos Aires, 1282 a la zona denominada Gran Buenos Aires, 415 al resto de la Región Metropolitana y 872 se encuentran en distintos countries y barrios cerrados del Gran Buenos Aires.

-¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?

Del análisis de los cambios ocurridos a lo largo del período 2004 – 2008 surge que en estos cuatro años fue el GBA2 el que presentó un mayor crecimiento (146,5%), le sigue la Ciudad de Buenos Aires con un incremento menor (127,2%). Por otra parte, los lotes ubicados en el GBA1 y el resto de la región muestran aumentos del 116,7% y 117,1% respectivamente.